Жизненный цикл недвижимости

Некоторые жизненные циклы имущества с & # 39; являются очень быстро, так что несколько лет или даже месяцев отдельно первоначальное строительство и заключительный этап. В других случаях усадьба может оставаться в течение нескольких веков на одном этапе своего жизненного цикла. Невозможно указать средний период для жизненного цикла недвижимости для завершения своей революции, но в случае обычных отечественных домов традиционного строительства, обычный срок 60-100 лет. Однако, есть признаки, что с усилением темпов развития технологий этот период, как правило, сокращается.

В центре наших старших городов есть много примеров имений, которые прошли сквозь ряда жизненных циклов, а успешные здания были обнаружены, а затем были заменены, но более распространенным является имущество, которое сейчас находится на некоторых этапах его первый цикл. Здание достигает полного старения или умирает или тогда, когда она физически исчерпана, или когда экономически более не стоит хранить его в использовании. На практике последний, как правило, определяющий фактор, поскольку темпы физического морального старения могут контролироваться путем ремонта и усовершенствования, при условии наличия экономического стимула для переноса стоимости. Особый случай — это здание выдающегося исторического интереса, который может храниться как живой ископаемые долго после того, как ожидается его гибель.

Хотя невозможно подробно описать схему жизненного цикла недвижимости, достаточно легко указать основные этапы, ощущаются большинством имений, которые переходят от начального развития к обновлению, а также описывают принципала Проблемы управления недвижимостью, касающиеся каждого этапа, следующим образом

1 ) Стадия предварительного развития.
2) Недавно разработанная сцена.
3) Средний этап жизни.
4) Древний этап.
5) Общий этап старения.

Стадия предварительного развития

Сайт, доступный для разработки, может быть таким, который никогда не был ранее построен или очищенный от его предыдущей здания. Земля на этом этапе ожидания имеет тенденцию игнорироваться, поскольку владелец ограничивает расходы на его существующее использование, каким бы это ни было, например, сельское хозяйство, рынок, садоводство, автостоянка, следует отметить, что любые инвестиции на улучшение должны быть списаны как только состоится развитие. Итак, участки, ожидают развитие, часто становятся добычей неудобств, и даже когда они хорошо огорожены, могут быть предметом мусора, злоупотреблений, авиаперевозчиков и других подобных притеснений. Там, где стадия предварительного развития является короткой, эти трудности не являются серьезными, но когда продолжительность этого периода неопределенная, эффективное управление и использование земли может стать невозможным.

Стадия новой разработки

Когда имение снова разрабатывается, оно должно соответствовать его использованию во всех аспектах и ​​не иметь влияния на износ. На практике, однако, очень мало зданий, даже если они новые, соответствующие этому стандарту. Например, несовершенное планирование, внешние изменения, происходящие между этапами планирования и строительства, и, возможно, незначительные недостатки в строительстве, могут привести к устаревшим элементов. Несмотря на это, полезность здания, когда новая, обычно больше, чем в любой исчерпывающий время. В первые годы жизни, застариваемость, скорее всего, будет иметь место на более высокой и обычной скорости, поскольку преимущества новой и современной втратитимуться. Это будет определяться в значительной степени скоростью, на которой устанавливаются сравнительные новые и более современные постройки, которые заставляют высокие стандарты за конкуренции. Западно, как и в случае спекулятивного развития, не находит оккупанта, новое здание может быть устаревшей, как только она будет завершена.

Средний этап жизни

Это, как правило, самый длинный этап в жизненном цикле и может быть продлен почти навсегда. Он начинается, как только пользуются новыми и современными преимуществами на начальном этапе разработки, и здание ориентируется на долгосрочный уровень полезности и ценности. Там, где стоимость новых домов, как правило, намного больше, чем в старых свойств, однако, побуждение к увеличению темпов восстановления может привести к сокращению среднего периода среднего жизни. Во время этапа среднего этапа физический распад, как правило, сохраняется в контроле путем надлежащего технического обслуживания и ежегодного снижения стоимости через модификации, расширения, улучшения и периодические преобразования, которые могут быть достаточно важными для исправления виртуальной замены и повторения всего жизненного цикла.

старость этап

Конец среднего жизни отмечается, когда собственность быстро начинает быстро погружаться в статус. Это показывает внешние признаки старения, такие как физический износ, адаптация к некоторому бедного класса использования, чем то, что оно было разработано, устаревшие фитинги и оборудование, а его жизнь остается предсказуемым. Проблемы менеджмента на данном этапе преобладают продолжительность короткой жизни, обычно меньше п & # 39; пятнадцати (15) лет. Свежие инвестиции с целью улучшения вознаграждений или даже их поддержки в эффективном состоянии для использования становятся все более сложными, поскольку увеличение годовой стоимости, что может привести, является недостаточным для обеспечения разумной рентабельности капитала и фонда заводи, чтобы заменить капитал конец инвестиционного жизни. В результате улучшения и приспособления, необходимые для сохранения имения, сначала ограничены, а затем знехтуються вообще. Когда этот этап достигается, политика имении часто ограничивает все расходы к минимуму и снижает существующие активы, ожидают развитие. Если концессии выдаются в аренду, существует также необходимость ограничения предоставления новых положений, чтобы продолжительность их сроков не превышала дату, когда предполагается развитие. Арендаторы, которые имеют короткие интересы в ожидании развития, как правило, имеют мало стимулов для поддержки имущества за пределы низких стандартов ремонта и физического состояния, а также может повлечь другие проблемы управления, эт & # 39; связанные с его использованием и уходом.

Всего пожилого возраста

Во-первых, стадия полного старения достигается, когда старые здания и макет имеют мало или нет значения, как они стоят. Если все хорошо, очистки и перепланировки следуют быстро, но могут быть факторы, которые в этом предотвращаются. Первая заключается в том, что сайт может иметь недостаточное значение, чтобы оправдать снос старых структур и их замену на что-то новое. По его словам, экономическое давление может быть недостаточным, чтобы стимулировать обновление. Во-вторых, схема перепланировки может требовать изменения размера и формы сайта, которые не могут быть защищены на них. Это возникает там, где необходимо комплексное обновление для удовлетворения современных условиях движения, а существующие небольшие единицы развития должны быть о & # 39; объединены для восстановления целей. В этих условиях часто необходимо, чтобы индивидуальная устарела здание оставалась, пока целые районы не смогут полностью очистить. В-третьих, бывает, что здание полностью изношена и судят по современным стандартам, больше не подходит для оккупации. Но за неимением размещения, он продолжает руководить использованием и доходом. Таким образом, он сохраняет значение, иногда высокий, и не является строго устаревшим с экономической точки зрения, хотя это может быть такое социально.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *